Czy i kiedy zapomnimy o użytkowaniu wieczystym?

W dniu 31 sierpnia 2023 r. weszły w życie nowe przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami, które mają pozwolić na stopniowe zastępowanie prawa użytkowania wieczystego prawem własności.

W celu zdynamizowania tego procesu przyznano czasowo niektórym użytkownikom wieczystym prawo do wystąpienia wobec właściciela z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży gruntu na określonych nowelizacją warunkach.

Z takim żądaniem będzie mógł wystąpić użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej, w tym również przedsiębiorca, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli do 31 sierpnia 2024 r. Uprawnienie to jednak podlega pewnym ograniczeniom i nie przysługuje:

• jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
• jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
• w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;
• jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
• w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Z żądaniem sprzedaży nie będzie też można wystąpić w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym czy parkom narodowym.

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa sposób kalkulacji ceny gruntu podlegającego obligatoryjnemu zbyciu na rzecz użytkownika wieczystego został określony ustawowo. W przypadku płatności jednorazowej, co do zasady, ma odpowiadać 20-krotności, a w razie rozłożenia ceny na raty – 25-krotności dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Jednostki samorządu terytorialnego będą mogły stosować analogiczne zasady odpłatności lub określić je samodzielnie w uchwałach. Warto zaznaczyć, że przepisy nie przewidują możliwości zaliczenia na poczet ceny nabycia zapłaconych wcześniej opłat rocznych.

Wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia jej ceny sprzedaży określana będzie zgodnie z ogólnymi zasadami wyceny nieruchomości wynikającymi z Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca zdecydował się jednak na wprowadzenie zasady, że w przypadku, gdy w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie nowelizacji nieruchomość była przedmiotem wyceny na cele związane z użytkowaniem wieczystym (np. na potrzeby ustalenia lub aktualizacji opłaty rocznej), określona na te cele wartość gruntu powinna stanowić podstawę określenia jej ceny na potrzeby sprzedaży

Istotą nowelizacji miała być systemowa eliminacja użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Biorąc jednak pod uwagę krótki termin na złożenie wniosków o zawarcie umowy sprzedaży, a także daleko idące ograniczenia dotyczące wprowadzonych uprawnień, osiągnięcie tego celu może okazać się dość trudne.